資產管理——未來不動產企業的商業藍海

改革開發四十余年，房地產行業經歷了高速發展的紅利期，目前隨著中國城市發展已經從快速城鎮化進入了城市功能完善升級的新階段，房地產行業也從開發為主進入了不動產綜合運營的轉型發展期。據國家統計局最新統計資料，2022年1至3月房屋新開工面積29838萬平方米，下降17.5%，房地產開發企業到位資金38159億元，同比下降19.6%。

無論從國家的宏觀政策，投資資金的流向，還是新房開工情況上來看，房地產開發建設的黃金時代已一去不復返，未來不動產行業的發展方向究竟在哪里？商業藍海到底在哪里？《呂氏春秋》曾云"君子謀時而動，順勢而為"，我國十四五規劃已提出"完善新型城鎮化戰略，提升城鎮化發展質量"，由此可見未來不動產企業應把重心轉移到提升存量資產的精細化管理，只有苦練內功，提升自身資產管理水平，才能應付多變的商業環境，在商業競爭中立于不敗之地。

據仲量聯行發布2021全球企業不動產趨勢來看，未來不動產行業應有以下十大趨勢：混合辦公、辦公場所個性化、健康至上、"數字"為先、奔向"零碳"、負責任的房地產、分散式城市化、靈活轉型、未來導向型指標、韌性。以上趨勢指明了不動產企業努力的方向，那么企業應該怎樣去管理資產、利用資產，使資產創造最大的經濟價值呢？在認證君看來應做到以下幾點：

1. 不動產行業資產管理應與新時期的企業戰略保持一致。

當下不動產行業的企業戰略應從轟轟烈烈地房地產開發建設轉變為可持續的長期持有運營上。在此基礎上，資產管理戰略也應隨之發生變化。資產從規劃設計、開工建設、運營管理乃至退出都要以可持續發展為目標，展現高質量、高標準、高效能、精細化、以人為本的特質。切不可重建設，輕質量；重短期經濟效益，輕長期發展規劃。

2. 借助數字化手段，厘清資產狀態，提高資產利用率。

多年以來，在不動產行業中，施工建設如火如荼，以物業管理為代表的不動產存量管理一直作為非主流業務存在著，導致不動產企業對資產狀態不清晰、資產利用率不高、服務水平較低，基于新的歷史背景，這種現狀亟需改善，具體分析如下：一方面，共享辦公的興起，出于管理模式升級的需求及成本的壓力，不動產企業都應加快數字化腳步，提升資產管理水平。

最近幾年，隨著數字經濟的發展，共享辦公以其靈活、個性化的管理模式，以及其成本的優勢備受推崇。反觀傳統寫字樓物業管理，一般都采用長租期，只要租戶交了租金，就萬事大吉，不管場地是否實際閑置，物業公司都漠不關心，這樣的資產管理模式無疑會造成資產的閑置、浪費，租戶也會承擔不必要的成本。以下數據是美國權威房地產公司高緯環球研究評估全球優質寫字樓的成本，我們不難看出共享辦公的成本優勢。


基于共享辦公租金成本優勢及其管理的靈活性和個性化，它不僅成為新興互聯網公司的選擇，許多大型企業如微軟、埃森哲、安永、德勤也都在積極地尋求共享辦公解決方案。

另一方面，新冠疫情的影響，促使辦公模式更靈活，集中式辦公與遠程辦公相結合的混合式辦公模式也已悄然形成。您的物業已為混合辦公做好準備了嗎？能滿足隨處辦公、拎包辦公的條件嗎？混合辦公時代的到來，必然會推動辦公資源的共享，如果我們的企業不能對資產情況了如指掌，就無法盤活存量。

由此看來，對于不動產行業，之前一直在馬不停蹄的加快建設，而當下是時候停下來數一數家底，到底自己有多少資產，而這些家底不僅要明確到一棟物業、一間辦公室，而且要將空間與空間內所配備的設備進行關聯，并且能夠對設備的狀態進行實時監控，精確到每一個房間、每一工位及其配備設備的狀態。這就需要我們借助數字技術，給我們的資產管理插上智慧的翅膀，只有這樣才能應付未來混合辦公、共享辦公對個性化、靈活性的要求，真正做到家底清、不閑置、不浪費。

3. 不動產行業資產管理需要融入低碳環保的理念。

隨著氣候變暖、極端氣候天氣增加，世界各國都在為碳中和的目標而努力，從來自Energy & Climate Intelligence Unit的凈零排放跟蹤表統計的情況來看：已實現碳中和的2個國家，已立法的6個國家，處于立法中狀態的包括歐盟和其他3個國家。另外，有12個國家（包括歐盟國家）發布了政策宣示文檔。

根據我國十四五規劃及2035年遠景目標綱要，2030年碳達峰，2060年實現碳中和的要求，節能減排、綠色環保已經不再是口號，而是已納入國家的政策監管范圍，作為企業公民是必須要遵守的。目前我國在綠色金融的推廣方面已建立碳交易市場，未來超額碳排放，企業是要付出高昂的資金成本。

由此可見，推動節能環保，不僅是企業的責任和義務，也直接關乎企業的生存與發展。作為不動產企業，無論是施工建設還是日常運營都必須將低碳環保放在重要位置。

首先，施工建設中我們要選擇低碳環保的材料；其次，在設備資產的選型上我們也要選擇低耗能設備；最后，在運營管理中我們要利用數字化手段檢測碳排放，采取有效措施降低碳排放，從而樹立負責任的良好企業公民形象，為實現我國碳達峰和碳綜合的目標貢獻力量。以上這些都為不動產企業的資產管理提出了新的目標和挑戰。

4. 不動產資產管理要做到人、場地、管理過程三者和諧統一。

隨著人類社會的進步，人對房屋、建筑的要求不僅僅是遮風避雨，而且要求舒適及給人帶來身心愉悅，提升幸福指數，從而激發人的創造力，使人們能夠創造出更大的價值。房屋設施是人類生活、生產的基礎條件。良好的辦公環境可以展現一個公司良好的企業文化，可以增強員工對企業的認同感和歸屬感，能夠提升員工的工作效率，為企業創造更大的價值；良好的居住環境，有利于人身心健康，有利于人與自然的和諧統一。我國十四五規劃提出促進城市高質量、可持續發展，越來越多的大公司也對工作環境十分重視。未來不動產發展必須考慮以人為核心，整合人、場地及管理過程，使三者達到和諧統一，給人帶來最大的便利，為人類社會創造更大的福祉。

綜上所述，實施精細化、個性化、智能化的資產管理，提升不動產行業的存量管理水平，是未來不動產行業獲取最大商業利益的基礎，也是我國提升城鎮化發展質量，建設宜居、創新、智慧、綠色、人文、韌性城市的關鍵。

為了完成這一目標我們需要一套科學的方法論指導我們的行動，不動產企業要做好資產管理，需要關注三個方面：

1. ISO55000資產管理體系系列標準，其規定了企業在資產管理中應該要做什么，對資產管理提出了要求，企業可以根據自身的實際情況，如自身的行業特點、規模大小、資產特點、長期的經營方針目標、年度的經營指標、優先事項及運營發展的限制性等因素，制定自己的資產管理戰略、方針、政策、資產配置方案、資產管理流程等。

該體系的應用可以使資產管理承接企業的總體戰略，通過計劃、執行、績效評估、改善四個循環，實現資產的閉環管理，使投資更科學、執行過程更高效、績效考核更合理，并且可以將考核結果作為改善的依據，從而提升資產回報率，使資產綜合收益最大化，乃至實現股東收益最大化。

2. ISO41000設施管理體系系列標準，該系列標準通過在建筑環境內整合人、場所、過程，并以改善人們生活質量、提高核心生產力為核心目的，它能夠指導不動產企業如何實現人、場所、管理過程的和諧統一，使企業綜合收益最大化，最終為人類社會創造更大的福祉。

這些標準匯集了世界各國專家的智慧，是我們企業資產管理、設施管理的科學方法論，指導不動產企業按照最科學的方法搭建自身的資產管理戰略目標、流程、制度及管理信息系統，只有將體系理論有機的融入資產管理中，才能使我們的資產安全運營、保值、增值，使企業在資產管理之初就贏在起跑線上，最終實現企業價值最大化。

3. ESG—環境、社會和公司治理，關注企業環境、社會、治理績效而非財務績效的投資理念和企業評價標準。基于ESG評價，投資者可以通過觀測企業ESG績效、評估其投資行為和企業（投資對象）在促進經濟可持續發展、履行社會責任等方面的貢獻。關注ESG，就是關注企業的可持續發展，實現不動產行業綠色發展、低碳發展、健康發展、合規發展。

俗話說“沒有規矩不成方圓”，在國家層面上也越來越重視標準化工作，2021年10月10日，中共中央、國務院印發了《國家標準化發展綱要》，綱要指出“標準是經濟活動和社會發展的技術支撐，是國家基礎性制度的重要方面。標準化在推進國家治理體系和治理能力現代化中發揮著基礎性、引領性作用。新時代推動高質量發展、全面建設社會主義現代化國家，迫切需要進一步加強標準化工作。”由此可見標準化工作已日益受到國家的重視，我們不動產企業在面臨新的歷史挑戰時也需要及時拿起標準化武器，及早搶占未來的商業藍海。

特別關注

2022年SGS聯合COMIN中國及全國資產管理標準化委員會SAC/TC 583，基于ISO55000、ISO41000系列標準以及中華人民共和國國家標準GB/T40829-2021《組織資產管理體系成熟度評價》，參考ESG涉及的相關標準要求，聯合編制《商務樓宇資產管理成熟度等級評價》，敬請期待。SGS在ESG領域深耕多年，為多家知名企業提供了定制化解決方案。

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